Pengaruh Kriteria Penilaian Properti Terhadap Harga Properti

By on 9 Mei 2014 | Artikel ini Sudah di baca 3.406 kali
Properti

Investasi Properti – Dalam menjual/membeli atau menyewa/menyewakan properti, Anda juga perlu mempertimbangkan dari pihak manakah properti tersebut akan dijual/dibeli atau disewa/disewakan. Beberapa pihak memiliki kriteria masing-masing dalam menilai properti. Hal ini dapat mempengaruhi nilai akhir dari harga jual /beli atau harga sewa sebuah properti.
Di bawah ini adalah kriteria penilaian properti:

1. Menurut Investor Properti
Yang paling utama adalah cashflow yang diperoleh dari properti tersebut (rental income), di mana propertinya itu sendiri dapat berbentuk : kios, rumah, hotel, ruko, theme park, mall, airport dan lain sebagainya. Fokus utama kelompok ini adalah menghitung cashflow in guna menutup angsuran kredit investasi. Kepentingan lainnya adalah resale value. Jika setelah properti tersebut di hold dalam jangka  waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual lagi dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan capital gain. Keuntungan lain yang akan diperoleh selain cashflow dan capital gain adalah :

  • Profit Investasi
  • Profit Risiko Premium
  • Profit Keuntungan Pajak

2. Menurut Developer Properti
Prioritas developer properti adalah mengejar cashflow yaitu sebanyak mungkin unit properti yg dapat dijual dalam jangka waktu tertentu, dengan tipe yang mengikuti kemauan market dan harga khusus yang disesuaikan dengan strategi finansial perusahaan.

3. Menurut Enduser
Yang dimaksud membeli properti adalah benar-benar untuk ditempati sendiri, umumnya yang paling diperhatikan untuk kelas menengah  ke bawah adalah pertimbangan kecukupan anggaran dan penghasilan dengan harga rumah yang akan dibeli/disewa. Untuk kalangan pembeli rumah menengah ke atas, mereka lebih memperhatikan lokasi dan anggaran. Mereka yang dana berlebihan biasanya hanya akan memperhatikan lokasi.

4. Menurut Broker
Kriteria mereka dalam mengabulkan kontrak pemasaran properti yg dipasarkan adalah marketable tidaknya suatu properti dan cocok tidaknya  commission fee.

5. Menurut Bank
Bank cenderung memilih lokasi sebagai dasar pertimbangan terbesar.  Sebagai syarat mutlak dan tak dapat  ditawar adalah :
1. Adanya serifikat, baik SHM atau HGB dan tak sedang dalam sengketa
2. Mobil harus dapat masuk hingga depan rumah
3. IMB yang dapat diupayakan sambil jalan
4. Utilitas seperti PLN dan PDAM/sumur bor
5. Bentuk fisik rumah masih layak huni
6. kemampuan enduser dalam mengangsur (maksimal angsuran bulanan = 30-40% pendapatan brutto suami dan istri)

Jika Anda telah memahami bahwa kriteria penilaian properti mempengaruhi harga, maka tipe properti market juga sama  berpengaruhnya dalam membentuk mahal tidaknya harga properti.

Terdapat 3 macam properti market:

1. Primary Market
Semua properti yang dijual/dibelibeli dari pihak tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun para pemilik tanah/bangunan, lazim disebut sebagai rumah baru

2. Secondary Market
Merupakan kebalikan dari Primary Market, semua properti yang dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) properti tersebut maupun spekulator properti atau investor. Umumnya disebut sebagai rumah second.

3. Roller Coaster Market
Bentuknya dapat berbagai macam dari lelangan balai lelang, lelangan bank, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan) akan pindah (keluar kota / LN), bankrut,  hingga alasan  hendak pensiun.

 

Download dan nikmati kemudahan mendapatkan berita melalui Pakar Investasi Apps di Android Anda.