Memaksimalkan Uang Pinjaman Dalam Menerapkan Konsep Leverage Di Investasi Properti

By on 13 Mei 2014 | Artikel ini Sudah di baca 1.530 kali
investasi properti

Investasi Properti – Anda harus menentukan, properti yang bagaimana yang Anda cari bila Anda ingin menerapkan konsep leverage dengan tanpa sedikitpun modal atau hanya membelanjakan sejumlah kecil uang. Terdapat puluhan hingga ratusan iklan properti dijual setiap harinya. Mana saja yang dapat menjadi sasaran kita? Perlu digarisbawahi: properti yang akan kita beli kita adalah yang ditawarkan di bawah harga pasar dan potensial mendatangkan cukup pemasukan/cashflow setiap bulannya guna membayar kepada bank menggunakan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Adakah properti semacam itu? Ada! Barangkali tak banyak, namun ada! Faktanya Anda hanya membutuhkan satu rumah semacam itu tiap satu atau dua tahun dan sesudah itu Anda dapat memiliki lebih banyak rumah.

Ingat patokannya dibawah harga pasar dan menghasilkan cashflow setiap bulan. Tepatnya, inilah jenis properti yang perlu Anda cari supaya sukses melakukan leverage:

  • Rumah sewaan, (rumah yang biasa digunakan untuk disewakan kepada orang lain)
  • Rumah kost

Apartemen, utamanya yang telah ada penyewanya. Properti apapun yang terdapat bisnis didalamnya dan dijual/dapat diakuisisi bersama dengan bisnis yang telah berjalan di dalamnya. Apakah ada pemilik properti yang bermaksud menjual propertinya di bawah harga pasar? Mana mungkin? Mungkin dan sah-sah saja, dengan alas an yang variatif, di antaranya:

  • bercerai, perlu membagi harga gono-gini
  • ditinggal mati pasangan
  • membagi warisan
  • tak ada lagi yang mengendalikan operasional properti tersebut dan mengincar kesempatan lain
  • berniat pensiun
  • bermaksud menyekolahkan anak ke luar negeri
  • hendak pindah ke luar kota / luar negeri

Anda bisa saja berargumen bahwa adalah tak mungkin memperoleh cashflow positif setiap bulanannya dengan tingkat suku bunga KPR dewasa ini yang berada dalam kisaran 10-13% sedangh return rumah sewa rata-rata hanya mencapai 2%-6%. Catat bahwa nilai 2% hingga 6% tersebut merupakan rata-rata, artinya ada pula return 2%, 3%, 4%, 5%, 7%, 10%, 12% bahkan lebih. Oleh karena itu Anda harus mencari property yang memberikan return sekurang-kurangnya 10%, jika memungkinkan minimal 12%. Trik lain supaya income bulanan dari properti tersebut cukup untuk menyicil angsuran ke bank adalah dengan cara memilih jangka cicilan terpanjang KPRnya, misalnya 15 tahun atau 20 tahun dan/atau melalui cara memberikan DP yang besar.

Contoh:

Sebuah rumah kost yang dijual dengan harga Rp 500 juta. Rumah kost tersebut menghasilkan cashflow netto Rp 5 juta, sudah termasuk biaya air, listrik, laudry, dsb. Dengan menyediakan nilai tambah berupa akses internet di setiap kamar dengan mengimbuhkan sedikit biaya, Anda mampu memperoleh Rp 6 juta sebulan bersih. Anda mengetahui bahwa nilai pasar dari rumah tersebut sebenarnya adalah Rp 700 jt, namun penjual hendak menjual rumah tersebut sesegera mungkin karena ia berniat membagi warisan kepada anak-anaknya. Anda kemudian mengajukan KPR ke bank dalam rangka membiayai rumah kost yang Anda incar. Di sinilah Anda melakukan leverage yaitu menggunakan uang pinjaman untuk melakukan investasi.
Hasilnya kira-kira sebagai berikut:

Harga jual: Rp 500 juta. Harga appraisal bank: Rp 700 juta 25% DP, 75% di biayai bank, artinya DP Rp 175 juta, sisanya Rp 525 juta dibiayai oleh bank (anggaplah bahwa bank mentaksir nilai properti ini sekitar Rp 700 juta). Anda memperoleh Rp 525 juta dari bank, Rp 500 juta guna membayar rumah, lebihnya Rp 25 juta guna membayar biaya bank, biaya pajak, dll. Nilai cicilan per bulan untuk pinjaman Rp 525 juta dengan suku bunga 12% per tahun dan jangka angsuran 20 tahun adalah Rp 5.780.702. Dari rumah ini Anda menerima pemasukan bersih kurang lebih Rp 6 juta, maka Anda memiliki cashflow positif sebesar Rp 219.298.

 

Download dan nikmati kemudahan mendapatkan berita melalui Pakar Investasi Apps di Android Anda.