Jangan Mau Diakali Penjual Properti Sewa!

By on 4 Desember 2014 | Artikel ini Sudah di baca 1.483 kali
Pengusaha Properti

Investasi Properti – Hati-hati saat membeli properti sewa. Kami tinggal di sebuah motel selama seminggu, tagihan menunjukkan dua kali harga yang seharusnya, tapi karena kami sudah membayar jumlah yang benar dalam bentuk tunai, kami pikir tidak terjadi apa-apa. Satu tahun kemudian, ketika kami membaca sebuah berita tentang pemilik baru berjuang untuk membuat supaya motel tetap berjalan, kami menyadari apa yang sedang terjadi.

Pemilik telah merencanakan untuk menjual. Untuk mempersiapkan, dia menggunakan dua cara yang paling dasar untuk mengembangkan nilai yang diasses: biaya penurunan dan kenaikan dari pendapatan yang dilaporkan. Dengan menghentikan perbaikan dan diam-diam menambahkan Rp. 1.000.000,00  dalam pendapatan setiap hari, ia mungkin telah menunjukkan pendapatan bersih Rp. 450.000.000,00 untuk tahun ini. Pada tingkat kapitalisasi.08, berarti penilaian akan menunjukkan angka Rp. 5.620.000.000,00 lebih tinggi daripada seharusnya. Duh betapa kasihannya pembeli yang membayar lebih!

Bukankah Anda ingin menghindari kesalahan seperti itu ketika membeli properti sewa? Anda wajib  mengenali trik semacam ini. Anda juga harus memahami dasar-dasar menilai pendapatan properti. Dimulai dengan tingkat kapitalisasi, atau “cap rate.” Jika investor di daerah mengharapkan kembalinya 8% pada aset, tingkat kapitalisasi .08. Laba bersih sebelum hutang dibagi dengan ini untuk sampai pada nilai properti. Fokus utama di sini adalah untuk mengingat bahwa setiap rupiah penghasilan tambahan yang ditampilkan akan meningkatkan nilai yang diasses pada angka Rp.125.000,00 dengan tingkat penutupan .08, atau Rp.100.000,00, jika tingkat kapitalisasi adalah .10.

Trik Kotor Penjual

Jika penjual properti sewa meningkatkan net dengan cara yang jujur, maka properti harus terjual  lebih banyak. Sayangnya, ada banyak yang melakukan cara yang tidak jujur, baik legal maupun  penipuan yang kadang-kadang digunakan. Tidak seperti penjual rumah, yang dapat mencakup manipulasi pondasi retak dengan plester, trik yang digunakan oleh penjual properti bukan tentang penampilan. Manipulasi mereka pada pendapatan dan pengeluaran.

Penghasilan dapat meningkat dengan menunjukkan Anda “pro forma,” atau proyeksi pendapatan, bukan sewa aktual yang dikumpulkan. Mintalah angka yang sebenarnya, dan periksalah bahwa tidak ada apartemen terdaftar sebagai ditempati sebenarnya kosong. Juga, pastikan bahwa tidak ada pendapatan dari pembayaran satu kali.

Pendapatan dari mesin penjual adalah wilayah abu-abu. Investor pintar mengurangi ini dari laba bersih sebelum menggunakan tarif kapital, kemudian menambahkan kembali nilai mesin itu sendiri. Jika mesin cuci menghasilkan Rp.60.000.000,00, misalnya, yang akan menambahkan Rp.750.000.000,00 sampai nilai yang diasses (.08 tingkat kapitalisasi), jika disertakan. Karena mudah diganti, menambahkan biaya penggantian Rp.100.000.000,00 bukannya lebih masuk akal.

Menyembunyikan biaya adalah yang paling umum dari trik penjual. Membayar untuk perbaikan, atau hanya menghindari perbaikan yang diperlukan selama satu tahun, secara dramatis dapat meningkatkan laba bersih. Mintalah catatan akuntansi dari seluruh pengeluaran. Jika nomor dalam kategori beban yang mencurigakan, gantilah dengan perkiraan terbaik Anda sendiri.

Analisis masing-masing berikut ini, verifikasi angka sebanyak mungkin, dan ganti dengan  tebakan Anda sendiri jika mereka terlalu menyimpang: tingkat kekosongan, pembersihan, iklan, perbaikan, pemeliharaan, biaya manajemen, pajak, persediaan, utilitas, asuransi, komisi, biaya hukum dan biaya-biaya lainnya. Ini adalah cara bagaimana Anda menjaga supaya membeli properti sewa menjadi lebih aman.

 

 

Download dan nikmati kemudahan mendapatkan berita melalui Pakar Investasi Apps di Android Anda.