Waspada Jebakan Bunga KPR, Wajib Tahu!

By on March 17, 2017 | Artikel ini Sudah di baca 255 kali

Perencanaan Keuangan -KPR sekarang ini banyak dibutuhkan oleh orang-orang yang ingin memiliki rumah namun memiliki keterbatasan dana. Namun, banyak orang yang lupa jika ingin KPR, pasti terdapat bunga yang tidak sedikit dibalik indahnya KPR.

Bunga KPR sangat memengaruhi kebutuhan biaya pembelian rumah. Hitungan bunga perlu diketahui nasabah bank agar terhindar dari jebakan utang yang mahal.

Apakah kamu tengah mencari skema kredit pemilikan rumah (KPR) yang paling menarik? Tahukah kamu skema hitungan bunga KPR seperti apa yang paling murah? Apakah kamu juga tahu ada beberapa skema KPR yang mahal dan berisiko menjebak nasabah dalam cicilan utang yang mahal dan lama?

Memanfaatkan KPR atau kredit pemilikan rumah yang disediakan oleh bank menjadi salah satu cara pembelian rumah yang banyak dipilih oleh masyarakat. Maklumlah, harga rumah mahal. Membeli rumah secara tunai terasa terlalu sulit. Menabung dahulu dana pembelian rumah juga tak mampu mengejar kecepatan harga kenaikan rumah. Akhirnya, mengambil tawaran KPR pada perbankan menjadi pilihan paling mungkin.

Nah, supaya bisa memilih skema bunga KPR terbaik untuk pembelian rumah idaman, akan lebih baik bila kamu memahami terlebih dahulu bermacam-macam jenis hitungan bunga kredit pemilikan rumah yang banyak ditawarkan oleh perbankan. Berikut beberapa jenis skema hitungan bunga kredit yang perlu kamu ketahui:

Bunga Flat

Hitungan bunga flat atau bunga rata biasanya diterapkan dalam skema pinjaman kredit konsumtif seperti kredit tanpa agunan (KTA), kredit pemilikan kendaraan bermotor seperti kredit mobil atau kredit sepeda motor, dan lain sebagainya. Jangka waktu pinjaman yang menerapkan bunga flat biasanya tidak lebih dari 5 tahun atau 60 bulan. Agak jarang KPR yang menerapkan bunga flat, karena pasti terasa lebih mahal.

Metode hitungan bunga flat ini termasuk yang paling mudah dipahami. Dalam pinjaman dengan skema bunga flat, besar cicilan dipatok sama selama tenor kredit atau jangka waktu pinjaman. Sedangkan bunga dihitung berdasarkan pokok utang keseluruhan.

Metode hitungan bunga seperti ini tidak memperhitungkan besar pokok utang yang sudah kamu bayarkan. Bunga dihitung selalu berdasarkan besar keseluruhan pokok utang. Karena metode hitungnya seperti ini, bunga flat muncul sebagai hitungan bunga paling mahal.

Rumus hitungan bunga kredit tetap adalah:

Bunga perbulan = (P x I x t)/b

P = pokok pinjaman

I = suku bunga per tahun

t = jumlah tahun jangka waktu kredit

b = jumlah bulan dalam jangka waktu kredit

Sebagai gambaran: Arya meminjam dana melalui produk pinjaman tanpa agunan (KTA) senilai Rp 120 juta dengan jangka waktu pinjaman selama 12 bulan. Pinjaman tanpa agunan itu dikenakan bunga pinjaman 10% per tahun flat. Nah, hitungan bunganya sebagai berikut:

Pokok pinjaman: Rp100.000.000
Bunga per tahun: 10%
Tenor pinjaman: 12 bulan

Jadi, hitungannya adalah sebagai berikut,

Cicilan pokok:
Rp 120.000.000 : 12 bulan = Rp10.000.000/bulan

Biaya Bunga:
(Rp120.000.000 x 10%) : 12 bulan = Rp1.000.000

Maka, angsuran per bulan:
Rp10.000.000 + Rp1.000.000 = Rp11.000.000

Dengan demikian, angsuran yang harus dibayarkan oleh nasabah hingga pinjaman senilai Rp 120 juta tersebut lunas dalam jangka waktu 12 bulan adalah Rp 11 juta. Nilai angsuran pinjaman tersebut tidak berubah selama jangka waktu kredit.

Bunga Efektif

Bunga efektif banyak diterapkan untuk pinjaman berjangka waktu panjang. Misalnya seperti kredit pemilikan rumah (KPR) atau kredit pemilikan apartemen (KPA). Istilah lain untuk menyebut bunga efektif adalah sliding rate.

Rumus hitungan bunga efektif ini tidak sesederhana bunga flat. Tapi, bunga efektif relatif lebih menguntungkan debitur bank. Pasalnya, bunga dibebankan untuk sisa pokok utang yang belum dibayar oleh debitur. Inilah pembeda utama antara bunga flat dan bunga efektif.

Karena bunga dihitung berdasarkan sisa pokok utang, maka makin lama nilai bunga pinjaman yang harus kamu bayarpun semakin berkurang atau kecil. Alhasil, angsuran atau cicilan utang yang harus kamu bayarkan juga semakin mengecil seiring berjalannya jangka waktu pinjaman.

Rumus hitungan bunga efektif adalah:

Bunga = SPU x i x (30/360)

SPU = saldo pokok utang bulan sebelumnya

i = suku bunga per tahun

30 = jumlah hari sebulan

360 = jumlah hari dalam setahun

Sebagai gambaran: Arya mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) Rp 200 juta dengan jangka waktu pinjaman 60 bulan. Bunga yang dikenakan oleh pihak bank adalah 12% per tahun, efektif. Maka, perhitungan cicilannya adalah sebagai berikut (gambaran untuk 11 bulan cicilan pertama):

bunga KPR

(source: simulasikredit)

Dari tabel tersebut, terlihat nilai pokok utang yang harus dibayarkan selalu sama yaitu Rp 3,33 juta per bulan. Sedangkan besar bunga yang harus dibayarkan oleh debitur semakin menurun seiring penurunan nilai pokok utang. Karena besar beban bunga berbeda-beda, maka cicilan yang harus diangsur oleh si debitur pun berbeda-beda setiap bulan.

Apa keuntungan bunga efektif?

Hitungan bunga efektif boleh disebut sebagai hitungan bunga kredit paling fair bagi debitur atau nasabah bank karena bunga hanya dikenakan sebesar sisa utang. Skema bunga efektif ini juga menghindarkan debitur dari risiko ketidakadilan dalam kontrak kredit.

Pasalnya, ketika di tengah-tengah jangka waktu pinjaman si debitur hendak melakukan pelunasan sebagian atau keseluruhan, maka yang harus dia bayarkan adalah sisa pokok utang sebesar yang belum dia bayarkan. Nasabah tidak dipaksa untuk menanggung biaya bunga yang tidak proporsional.

Bunga Anuitas

Hitungan bunga anuitas dalam kredit bank sebenarnya memodifikasi skema bunga efektif. Kalangan bank beralasan, banyak nasabah yang merasa repot apabila harus membayar angsuran utang dengan nilai berbeda-beda setiap bulan. Maka itu, lahirlah skema ketiga yaitu bunga anuitas.

Dalam rumus hitungan bunga anuitas, besar cicilan setiap bulan akan bernilai sama. Akan tetapi, komposisi pokok pinjaman dan bunga utang akan berubah-ubah setiap bulan. Selama jangka waktu kredit, porsi bunga pinjaman akan dibebankan lebih banyak di awal-awal periode angsuran. Sedangkan porsi pembayaran pokok utang dibebankan lebih banyak di belakang.

Rumus hitung bunga anuitas adalah sebagai berikut:

Bunga = SPU X i X (30/360)

SPU = saldo pokok utang bulan sebelumnya

i = suku bunga per tahun

30 = jumlah hari sebulan

360 = jumlah hari dalam setahun

Sebagai gambaran: Arya mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) Rp 200 juta dengan jangka waktu pinjaman 60 bulan. Bunga KPR yang dikenakan oleh pihak bank adalah 12% per tahun, anuitas. Maka, perhitungan cicilannya adalah sebagai berikut (gambaran untuk 11 bulan cicilan pertama):

bunga kpr

(source: simulasikredit)

Terlihat dalam ilustrasi tersebut, besar angsuran yang harus dibayar oleh debitur selalu sama setiap bulan. Tetapi, porsi bunga dan angsuran pokoknya berbeda-beda. Porsi pembayaran bunga dibebankan cukup besar di awal-awal periode angsuran.

Skema hitung seperti ini membawa konsekuensi, nilai pokok utang nasabah berkurang lebih lambat. Ini karena cicilan yang dibayarkan banyak dipakai untuk membayar bunga pinjaman. Skema ini hanya tepat bagi kamu yang tidak memiliki rencana berutang dalam jangka waktu maksimal. Soalnya, bila kamu melakukan pelunasan utang lebih cepat, kamu bakal menanggung biaya lebih mahal kendati sudah membayar cicilan cukup banyak.

Kerugian Bunga Anuitas

Bila kamu bandingkan dengan hitungan bunga efektif, dalam 11 bulan jangka waktu pinjaman, pokok utang sebesar Rp 200 juta sudah berkurang dan tersisa Rp 163,3 juta. Bank mencatat kamu sudah membayar pokok utang senilai Rp 36,67 juta, di luar biaya bunga yang besarnya selalu berkurang setiap bulan.

Sedangkan bila KPR yang kamu ambil memakai skema bunga anuitas, pokok pinjaman masih tersisa sebesar Rp 170,37 juta. Padahal, dalam rentang waktu 11 bulan angsuran, kamu sudah membayar Rp 46,74 juta, terdiri atas pokok utang dan bunga. Namun, utang kamu yang diakui oleh bank telah terbayar hanya sebesar Rp 29,62 juta saja. Dengan kata lain, hampir separuh porsi cicilan yang kamu bayarkan ke bank adalah bunga pinjaman. Alhasil, saat kamu berniat melunasi lebih awal, kamu harus membayar lebih banyak.

Kebanyakan bunga KPR bank saat ini memakai hitungan bunga anuitas. Supaya tidak merugi atau membayar lebih mahal, lakukan pelunasan sebagian pokok utang secara bertahap agar beban bunga yang harus kamu bayarkan lebih ringan. Akan tetapi bila kamu melunasi pokok utang keseluruhan lebih cepat, jangan terkejut bila ternyata pokok utang yang harus kamu bayar masih sangat besar.

Mana Bunga Paling Murah?

Bila dibuat tingkatan, skema bunga flat adalah yang termahal disusul bunga anuitas. Sedangkan bunga efektif bisa disebut sebagai hitungan bunga termurah, termasuk untuk bunga KPR. Silakan melihat perbandingannya sebagai berikut:

bunga KPR

(source: simulasikredit)

Demikianlah beragam jenis hitungan bunga kredit termasuk untuk skema bunga KPR yang perlu kamu ketahui. Pilih KPR dengan skema biaya paling ekonomis agar beban pembelian rumah tidak memberatkan kantong kamu. Selamat berburu KPR!

 

 

 

 

Sumber: halomoney.co.id

Incoming search terms:

Program Referral
Keuntungan yang Anda akan Peroleh!

* Penghasilan Tanpa Batas
* Bonus Komisi Yang Dibagikan Setiap Bulan
* Jam Kerja Yang Fleksibel
* Dapat Dilakukan Secara Online Maupun Offline
* Anda Akan Mendapat Pelatihan Yang Komprehensif
* Anda Akan Mendapatkan Pengarahan Konsultasi
* Penghasilan anda; Komisi, Bonus Bounty