Waspada Beli Tanah Sebagian, Ini Tipsnya!

By on October 5, 2016 | Artikel ini Sudah di baca 159 kali

Investasi Properti – Saat ini, kebutuhan manusia akan tanah menjadi sesuatu yang kian mendesak. Tidak hanya karena jumlahnya yang semakin terbatas. Namun juga karena jumlah manusia yang kian meningkat setiap tahunnya membuat tanah semakin sulit didapat. Untuk itu, tanah perumahan menjadi salah satu alternatif yang paling memungkinkan.

Akan tetapi, saat akan membeli tanah perumahan, Anda akan berurusan dengan developer yang mengembangkan tanah perumahan dari banyak pemilik tanah. Seringkali status tanah yang ada beraneka ragam, mulai dari tanah girik, tanah yang sudah memiliki HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), hingga tanah yang bahkan belum dilengkapi dokumen. Setelah membeli semua tanah itu, kemudian disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

Saat tanah dikavling-kavling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), diterima bank dari developer dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.

Akan tetapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai melalui oknum kantor pertahanan dan bukan notaris atau PPAT.

Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya, pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.

Hanya konsumen yang telah melunasi kewajibannya saja yang bisa memperoleh sertifikat. Setelah semua kewajiban dilunasi, secara otomatis bank yang memberikan kredit perumahan akan memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Namun sertifikat yang diberikan baru memiliki status hak guna bangunan. Ini karena sertifikat belum berganti nama kepada konsumen. Untuk memiliki sertifikat milik, konsumen harus mendatangi Badan Pertahanan Nasional (BPN). Setelah disetujui barulah konsumen akan mendapatkan sertifikat milik.

Dalam pelaksanaan di lapangan sehari-hari waktu yang dibutuhkan oleh masyarakat untuk mengurus sertifikat hak milik. Akan tetapi yang pasti, kalau prosesnya berlarut-larut, berarti konsumen belum menyerahkan semua data yang diperlukan BPN. Karena biasanya, proses perubahan jenis sertifikat tidaklah sulit.

Sebenarnya setelah konsumen sepakat melakukan aktivitas jual-beli dengan pengembang, tidak lagi ada lagi kewajiban bagi pengembang untuk mengurus persoalan tersebut. Karena tanah dan bangunan tersebut telah dimiliki konsumen. Kalau konsumen mempergunakan jalur KPR untuk membayar rumah yang dibelinya, bank akan menyimpan sertifikat tersebut dan bank tidak akan memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Bila dilakukan, kemungkinan konsumen akan lalai membayar kewajibannya.

Bila konsumen langsung membayar lunas, tentunya pengembang akan langsung memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Kalau dalam jangka waktu yang telah ditentukan, pengembang tetap belum menyerahkan sertifikat artinya, pengembang telah melanggar kewajibannya.

Ketua Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) DPD Jawa Timur Nurhadi, menuturkan, proses legalitas lahan itu telah terjadi kalau pengembang telah memiliki sertifikat. “Pengembang tidak mungkin bekerjasama dengan perbankan kalau perumahan yang dikembangkannya tidak memiliki sertifikat,” jelasnya.

Ketika hendak membangun proyek di sebuah tempat, biasanya pengembang membebaskan berbagai jenis status lahan. Ada yang berstatus girik, tidak sertifikat, dan bahkan ada yang telah bersertifikat. Setelah dibebaskan pengembang kemudian mengurus sertifikat tanah yang dibelinya ke BPN, semuanya digabung dalam satu sertifikat sesuai dengan kegunaan masing-masing lahan. Misalkan saja ada yang diperuntukkan untuk fasos, fasum dan perumahan itu sendiri.

Sertifikat yang dimiliki pengembang tersebut biasa disebut sertifikat induk. Jenis sertifikat biasanya adalah hak guna bangunan. Hal ini karena ketika mendaftar, pengembang menggunakan badan hukum. Namun ketika konsumen membeli rumah, sertifikat tersebut dipecah lagi sesuai dengan kepemilikannya.

Ketika sebuah rumah dibeli konsumen, kepemilikannya juga tentu akan berubah dan ketika hendak mengubah status sertifikatnya, konsumen tidak lagi berhubungan dengan pengembang, melainkan langsung berhubungan ke BPN. Akan tetapi, jika membeli rumah melalui KPR, pengembang biasanya telah memecah sertifikatnya.

Kalau tidak, perbankan tidak akan tertarik. Saat akan membeli, pihak bank berharap, agar konsumen terlebih dahulu mempertanyakan legalitas perizinan atas rumah yang akan dibeli, baik izin lokasi pemanfaatan tanah, izin mendirikan bangunan maupun izin-izin lainnya kepada pengembang. Setelah itu, konfirmasi informasi perizinan yang disampaikan pengembang kepada pemerintah setempat dan perjelas apakah lokasi perumahan yang akan dibeli peruntukan lahannya sesuai dengan tata ruang tata wilayah yang ditetapkan pemerintah setempat.

Pemecahan Sertifikat Tanah

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku lainnya.

Dalam hal pemisahan sertifikat diatas untuk tiap bidang harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan ke hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertifikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertifikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan lalu, pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata sisa dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.

Pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu, pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus.

Mengenai hak yang dibebani ke hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu.

Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanah pertanian, diwajibkan untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pelaksanaan pemecahan sertifikat akan dilaksanakan oleh kantor pertahanan dan kepala kantor wilayah badan pertahanan nasional yang dapat dilimpahkan kepala kantor pertahanan, atau pejabat yang ditunjuknya.

Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah

Sebagaimana telah dijelaskan di atas bahwa kantor pertahanan, kepala kantor wilayah badan pertahanan nasional yang dapat dilimpahkan kepada kantor pertahanan atau pejabat yang ditunjuk. Dengan demikian, permohonan ditujukan kepada kantor pertahanan, kepala kantor wilayah badan pertahanan nasional dengan dilampirkan dengan beberapa dokumen berikut ini (Lampiran IX Peraturan No. 6/2008):

  1. Fotokopi identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang;
  2. Sertifikat hak atas tanah;
  3. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
  4. Izin tertulis dari pemegang hak tanggungan apabila tanah tersebut dibebankan hak tanggungan;
  5. Sertifikat hak atas tanah asli, khusus bagi pengembang, harus juga menyertakan site plan kawasan pembangunan perumahannya.

Biaya Administrasi Pemecahan Sertifikat Tanah

Sebagaimana diatur didalam PP No.46/2002 disebutkan bahwa penerimaan bukan pajak yang diterima negara dalam rangka pemecahan sertifikat tanah yaitu sebesar Rp25.000,- dikalikan banyaknya sertifikat pemisahan yang diterbitkan. Biaya ini diluar dari biaya pengukuran tanah yang dilakukan.
Jangka Waktu Pemisahan Sertifikat

Berdasarkan Lampiran IX Peraturan No.6/2008 menyebutkan bahwa paling lambat 15 (lima belas) hari kerja (diluar waktu yang diperlukan untuk melakukan pengukuran tanah) untuk Pemecahan sampai dengan 5 (lima) bidang tanah terhitung sejak berkas diterima lengkap oleh Kantor Pertahanan dan telah lunas pembayaran yang ditetapkan peraturan perundang-undangan dengan catatan bahwa sertifikat bidang-bidang tanah yang akan dipecah tidak ada catatan atau terbukti bersih.

Pengukuran Tanah

Pengukuran tanah dalam rangka pemecahan sertifikat diatur didalam Pasal 73 dan Pasal 74 Permen BPN No.3/1997 yang pada intinya mengatur sebagai berikut: Untuk melakukan pemisahan atas sertifikat yang melakukan pemisahan diperlukan pengukuran kembali bidang tanah yang bersangkutan dan pemeliharaan data fisik dan yuridis. Karena tanah yang dipecah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah induknya.

Instansi yang berwenang untuk Melakukan Pengukuran Tanah

  • Pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10 Ha. sampai dengan 1000 Ha dilaksanakan oleh Kantor Wilayah; dan
  • Pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertahanan Nasional.

Hasil kedua pengukuran tersebut wajib dilaporkan kepada kepala kantor pertahanan. Apabila diperlukan kepala kantor wilayah badan pertahanan nasional propinsi dapat membantu petugas dari kantor wilayah badan pertahanan nasional propinsi atau kantor pertahanan lainnya dalam bentuk penugasan khusus maupun task force untuk melaksanakan tugas-tugas tertentu.

Tugas pemantauan dan pemberian bimbingan ini dipertanggungjawabkan oleh kepala kantor wilayah badan pertahanan nasional propinsi kepada menteri negara agraria atau kepala badan pertahanan nasional melalui deputi bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.

Berdasarkan penunjukan deputi bidang pengukuran dan pendaftaran tanah pengukuran bidang tanah yang luas atau yang banyak jumlah bidangnya dapat dilaksanakan oleh pihak ketiga. Pelaksanaan pengukuran bidang tanah oleh pihak ketiga ini disupervisi dan hasilnya disahkan oleh kepala kantor pertahanan, kepala kantor wilayah atau deputi bidang pengukuran dan pendaftaran tanah sesuai kewenangannya.

Permohonan untuk Mengajukan Pengukuran Tanah

Permohonan untuk melakukan pengukuran tanah ditujukan kepada kepala kantor badan pertahanan. Setelah petugas pengukuran menerima perintah pengukuran, segera melakukan persiapan sebagai berikut :

  1. Memeriksa tersedianya sarana peta, seperti peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lainnya pada lokasi yang dimohon;
  2. Merencanakan pengukuran di atas peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta-peta lainnya yang memenuhi syarat, apabila tanah yang dimohon belum mempunyai gambar situasi/surat ukur;
  3. Jika tidak terdapat peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lain yang memenuhi syarat, maka segera disiapkan perencanaan pembuatan peta pendaftaran;
  4. Memeriksa tersedianya titik dasar teknik disekitar bidang tanah yang dimohon;
  5. Dalam hal ini, jika tidak terdapat titik dasar teknik di sekitar bidang tanah yang akan diukur, meminta kepada pemohon untuk menyiapkan tugu titik dasar teknik minimal 2 (dua) buah dan bentuknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5;
  6. Apabila kegiatan pengukuran bidang tanah diperlukan, mengadakan persiapan-persiapan, seperti menyiapkan formulir-formulir untuk pengukuran seperti gambar ukur dan formulir pengukuran poligon.

Penetapan Batas Tanah

Sebelum pelaksanaan pengukuran bidang tanah, petugas ukur dari Kantor Pertahanan terlebih dahulu menetapkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas.

Apabila pengukuran batas bidang tanah dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah atau petugas yang ditunjuknya.

Penetapan batas dilakukan setelah pemberitahuan secara tertulis kepada pemohon pengukuran, dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan. Pemberitahuan ini dilakukan selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari sebelum penetapan batas dilaksanakan.

Setelah penetapan batas dan pemasangan tanda-tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.

Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah

Untuk keperluan penelitian data yuridis Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah menyerahkan alat-alat bukti yang ada dan daftar isian 201 yang sudah diisi sebagian dalam rangka penetapan batas bidang tanah kepada Panitia A.

Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian 201 yang sudah diisi kepada kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah yang selanjutnya akan menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis.

Penelitian Data Fisik oleh Tim A

Setelah pengumpulan dan penelitian data yuridis dilakukan oleh kepada seksi pengukuran dan pendaftaran tanah langkah selanjutnya adalah, data-data tersebut diajukan kepada Panitia A untuk diperiksa kembali dalam pendaftaran tanah secara Sporadik adalah sebagai berikut:

  1. Meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pemilikan tanah secara lengkap;
  2. Melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon pendaftaran tanah;
  3. Mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;
  4. Membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang bersangkutan;
  5. Mengisi daftar isian 201.

Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :

  1. Mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang nantinya dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan tanah tersebut;
  2. Meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada poin sebelumnya yang diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.
  3. Melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan. Selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang dapat digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut.
  4. Hasil penelitian data yuridis oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dan atau Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan ??Penetapan Batas (daftar isian 201).

Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201) oleh Panitia A dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C), yang merupakan daftar isian yang dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan peta bidang tanah yang bersangkutan diumumkan dengan menggunakan daftar isian 201B di Kantor Pertahanan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah selama 60 (enam puluh) hari.

Dengan mempertimbangkan kemungkinan masalah pertahanan yang akan timbul Kepala Kantor Pertahanan dapat memutuskan bahwa pengumuman mengenai data fisik dan data yuridis mengenai tanah yang dimohon pendaftarannya akan dilaksanakan melalui sebuah harian umum setempat dan atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon.

Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis

Setelah jangka waktu pengumuman sebagaimana berakhir, maka data fisik dan data yuridis tersebut disahkan oleh Kepala Kantor Pertahanan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (daftar isian 202).

Apabila pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis tersebut masih terdapat kekurangan perlengkapan data atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan tersebut dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.

Kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan kepadanya pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke Pengadilan. Keberatan-keberatan tersebut didaftar dengan menggunakan daftar isian 309.

Jangan Takut Terhadap Prosedur yang Sulit

Proses pergantian sertifikat memang sedikit sulit untuk dilakukan. Akan tetapi, Anda tetap dapat mengurusnya sendiri. Tidak perlu khawatir jika Anda mengalami kesulitan. Anda hanya perlu bertanya kepada pihak terkait apabila ada yang masih belum dimengerti.

 

 

 

 

Sumber: bisniskeuangan.kompas.com

Program Referral
Keuntungan yang Anda akan Peroleh!

* Penghasilan Tanpa Batas
* Bonus Komisi Yang Dibagikan Setiap Bulan
* Jam Kerja Yang Fleksibel
* Dapat Dilakukan Secara Online Maupun Offline
* Anda Akan Mendapat Pelatihan Yang Komprehensif
* Anda Akan Mendapatkan Pengarahan Konsultasi
* Penghasilan anda; Komisi, Bonus Bounty