Tips dan Trik Agar Untung Beli Properti Sitaan Bank

By on December 14, 2016 | Artikel ini Sudah di baca 321 kali

Investasi Properti – Kenaikan BI-rate menjadi 7,75% usai kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) bersubsidi, November lalu, melengkapi daftar panjang kekhawatiran orang perihal daya belinya. Kenaikan bunga juga menjadi momok bagi para debitur, orang yang berutang ke bank atau lembaga kredit lain.

Bagi perbankan, kenaikan BI rate merupakan kabar buruk. Bunga simpanan dan bunga kredit mau tidak mau akan beradaptasi. Skenario terburuk, kenaikan bunga kredit bisa memicu peningkatan kredit bermasalah, bahkan sampai menimbulkan kredit macet.

Kredit macet jelas berbahaya bagi bank. Namun, bagi orang yang jeli, kredit macet bisa melahirkan peluang menarik. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang macet, ambil contoh, akan mendorong penyitaan rumah yang dibeli dengan KPR tersebut. Nah, bank tidak akan lama-lama membiarkan rumah sitaan menganggur. Mereka akan menjualnya lagi.

Bila Anda beruntung, Anda bisa mendapatkan properti seperti rumah atau tanah dengan harga bagus lewat lelang itu. Kesannya kejam, ya, mencoba meraih peluang dari kesengsaraan orang lain? Jangan terburu-buru menghakimi diri sendiri. Semakin cepat sebuah rumah sitaan laku, semakin cepat debitur yang macet lepas dari masalahnya.

Jumlah aset yang dilelang oleh bank bisa banyak. Menurut Brieffin M. Hanggara, Staf Divisi Aset Manajemen Bank Tabungan Negara (BTN), bank memilih bergegas melelang agunan ketimbang menyelesaikan wanprestasi debitur macet di pengadilan. “Pengadilan makan waktu dan biaya,” kata dia.

Group Head Special Asset Management Bank Mandiri Yudi Renaldi, menambahkan, aset-aset sitaan itu dilelang bank di balai lelang bereputasi bagus. “Kepentingan bank adalah melikuidasi aset menjadi kas secepatnya, jadi harus bekerjasama dengan balai lelang yang bagus,” kata dia.

Bank umumnya bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Bank juga menggandeng balai lelang swasta yang menjadi perantara antara bank dengan KPKNL. “Tugas balai lelang, ya, memasarkan aset lelang termasuk verifikasi aset lelang,” jelas Yudi. Objek lelang cukup beragam. Umumnya berupa rumah, tanah, kios, unit apartemen, rukan, dan lain sebagainya.

Benarkah membeli barang sitaan bank melalui lelang bisa mendapat harga murah? “Soal harga itu relatif, ada kemungkinan lebih murah tapi bisa saja malah mahal kalau banyak peminatnya,” ujar Yudi.

Yang pasti, properti yang dilelang tak bisa Anda beli secara kredit. Pembelian aset lelang harus tunai keras.

Perlu kejelian

Perencana keuangan MRE Financial and Bussiness Advisory Susi Insaniwati, berpendapat, membeli rumah atau aset properti sitaan melalui lelang, bisa menjadi alternatif menarik. “Namun, tidak banyak yang tahu karena informasinya belum banyak, juga karena ada stereotype rumah sitaan itu kondisinya buruk,” jelas dia.

Padahal, jika jeli memilih, Anda berkesempatan mendapatkan properti berkualitas dengan biaya lebih rendah. Pasalnya, barang yang dilelang tidak selalu mudah terjual. Bank akan terus membuka lelang kedua dan ketiga sampai terjual dengan harga penawaran yang semakin rendah.

Dari sisi kesehatan finansial, menurut perencana keuangan OneShildt Financial Planning Budi Raharjo, membeli rumah sitaan lebih sehat bagi cashflow karena skema pembeliannya tunai. “Berbeda dengan take over kredit yang melahirkan utang baru,” kata dia.

Nah, kini, bagaimana strategi agar kita bisa menang lelang aset properti? Ini tips dari perencana keuangan dan bankir.

Cari informasi

Bila berniat berburu rumah yang dilelang, rajin-rajinlah menengok pengumuman lelang di media atau di internet. Info lelang bisa Anda dapatkan di website Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) atau di situs Balai Lelang Star.

Selain memuat informasi terkait aset yang hendak dilelang, ada juga jadwal lelang dan harga penawaran beserta besar uang jaminan yang diwajibkan.

Beberapa website bank juga kerap memuat info lelang aset sitaan, namun kadangkala datanya kurang update. Sortir aset incaran sesuai anggaran yang Anda siapkan. Ingat, untuk bisa menjadi peserta lelang, Anda harus menyiapkan uang jaminan sedikitnya 20% dari harga penawaran di balai lelang.

Beberapa bank bahkan mengenakan uang jaminan lelang hingga di atas 50%. “Itu cara kami menghalau mafia lelang atau spekulan,” kata Yudi.

Amankan dana

Transaksi aset lelang adalah tunai keras. Selain harus menyiapkan uang jaminan lelang seperti yang disyaratkan penjual, pastikan juga dana pembelian rumah sudah Anda miliki.

Anda boleh saja memanfaatkan kredit dari bank dengan mengagunkan rumah yang sudah anda miliki sebelumnya. Namun, pastikan rasio utang dalam kocek Anda tidak melampaui 30% supaya kesehatan kantong terjaga. “Usahakan pinjaman kita sudah cair sebelum deadline pembayaran aset lelang,” kata Susi. Batas waktu pelunasan biasanya lima hari kerja pasca Anda ditetapkan sebagai pemenang.

Biaya lain-lain yang harus juga Anda siapkan adalah biaya pajak penghasilan, bea perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama, biaya notaris. “Juga, kadang perlu juga kita siapkan biaya pengosongan jika pemilik lama masih menempati rumah yang disita,” kata Susi.

Bukan hanya itu, Anda perlu juga mengalokasikan perkiraan biaya renovasi apabila kondisi fisik rumah yang Anda menangkan dalam lelang, membutuhkan banyak perbaikan.

Investigasi dahulu

Membeli rumah sitaan tidak berbeda dengan membeli rumah pada umumnya. Anda harus memeriksa dengan teliti kondisi fisik rumah, keamanan lingkungan sekitar, juga kelengkapan surat-suratnya.

Apabila pembelian Anda tujukan sebagai investasi, timbang prospek harga rumah ke depan apabila dijual atau disewakan. Anda bisa memanfaatkan kesempatan open house yang diberikan pihak pelelang, beberapa hari sebelum jadwal lelang digelar, untuk melihat sendiri kondisi rumah. “Jangan lupa mencari informasi pasaran harga rumah di sekitar lokasi agar harga tawaran yang Anda ajukan saat lelang tidak berlebihan,” saran Susi.

Nah, meski pihak bank dan balai lelang telah memverifikasi kelengkapan surat-surat objek lelang, tidak ada salahnya Anda menginvestigasi lebih jauh kondisi aset incaran.
Pastikan rumah sudah kosong tak terhuni baik oleh pemilik lama atau pihak lain. “Perhatikan juga apakah penghuni lama ada masalah utang pribadi yang alamat penagihannya di rumah tersebut,” kata Budi.

Pasang batas

Apabila benar-benar sreg membeli rumah baru lewat acara lelang, kini saatnya Anda beraksi. Ketika datang di acara lelang, pastikan Anda sudah membekali diri dengan range harga yang bisa Anda tutup. Misalnya, rumah incaran dibuka dengan penawaran Rp 1 miliar.

Apabila batas kesanggupan dana yang Anda miliki adalah Rp 1,2 miliar, tidak perlu memaksa diri melanjutkan penawaran bila harga sudah melampaui batas itu. Ingat, batas pelunasan hanya lima hari kerja.

Urus segera

Rumah incaran akhirnya Anda menangkan dengan harga sesuai anggaran. Brieffin menjelaskan, pemenang lelang akan mendapat risalah lelang KPNKL setelah melunasi pembayaran. “Risalah lelang bobotnya sekuat akta jual beli,” ujarnya.

Selain itu Anda akan menerima sertifikat asli, surat roya dari bank, dan sertifikat penyertaan. Bawa keseluruhan surat-surat tersebut ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengurus balik nama pemilik ke Anda.

Nah, sekarang silakan menyusun strategi sendiri.

Sumber: KONTAN