Apa Saja Pajak Untuk Pembeli dan Penjual Rumah?

By on March 31, 2015 | Artikel ini Sudah di baca 3,488 kali

Pajak Untuk Pembeli dan Penjual RumahInvestasi Properti – Setelah rumah idaman berada di tangan, ada serangkaian tanggung jawab yang perlu ditanggung. Sebagai seorang pembeli yang cerdik, Anda perlu mengetahui hal seputar jual-beli rumah, terutama tentang pajak-pajak yang ditanggung oleh penjual dan pembeli rumah, serta dokumen yang perlu disimpan.

Associate consultant dari konsultan Trisigma Consulting, RR Tri Dyah Ramadhani, dan notaris Citra Buana berbagi beberapa tips dengan pembaca.

Pajak jual-beli rumah        

Pajak yang ditanggung pembeli:

-BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

– 5% x (nilai transaksi – NPTKP sesuai kabupaten/ kota)

Pajak yang ditanggung penjual:

– PPh (Pajak Penghasilan)

– 5% x nilai transaksi

Hasil dari rumus tersebut merupakan besaran angka pajak yang harus dibayarkan ke bank daerah setempat sebelum akad jual beli dilaksanakan. Contohnya, jika suatu rumah dijual senilai Rp 200 juta, maka besaran pajak yang harus dijual pembeli adalah sebagai berikut:

5% x (Rp 200.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp 7.000.000

Angka Rp 60 juta yang mengurangi adalah Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak (NPTKP) yang ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional dan berlaku di Jakarta. Untuk kota lain nilai bisa berbeda, misalnya kota Tangerang dan Bekasi nilainya Rp 30 juta, Depok dan Bogor Rp 20 juta. Jika ingin mengetahui besaran NPTKP di wilayah Anda, hubungi Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat.

Sementara untuk penjual, ia harus membayarkan pajak dengan nilai berdasarkan rumus di bawah ini:

5% x Rp 200.000.000 = Rp 10.000.000

“Pembayaran pajak tersebut akan dianggap valid setelah mendapatkan validasi dari kantor pajak setempat,” jelas Tri. Biaya yang dibutuhkan untuk validasi tersebut adalah sekitar Rp 100.000.

Menariknya, tak hanya harga properti yang bisa dinego, tapi pajak-pajak tersebut pun bisa dirembukkan bersama antara penjual dan pembeli.

“Misalnya, penjual tidak mau menanggung PPh karena merasa harga properti yang ia tawarkan sudah terlalu murah, di situ proses negosiasi bisa berlangsung,” tambahnya.

Pembeli bisa menanggung seluruh besaran pajak yang seharusnya dibayarkan oleh pihak penjual atau sekian persen saja. Untuk itu, semua kesepakatan harus dibicarakan di awal sebelum transaksi dibawa ke notaris.

“Harus jelas terlebih dahulu, biaya serta pajak-pajaknya dan siapa yang akan menanggung. Jangan sampai di akhir, eh, ternyata si penjual atau pembelinya tidak mau menanggung pajak tertentu,” kata Tri.

Pajak dan Biaya Lain yang Bisa Muncul

Sesudah kewajiban penjual dan pembeli sudah terpenuhi, maka akad jual beli properti siap untuk dilaksanakan. Meski begitu, ada beberapa properti yang dikenakan pajak-pajak tambahan, seperti PPn dan PPnBM.

“PPn itu standar, hanya 10% dari harga jual,” jelas Tri. “Pembeli hanya perlu mencermati saja, apakah (harga rumah) yang tertera itu sudah termasuk PPn atau belum.”

Properti yang dipungut PPn nilainya di atas Rp 36 juta. PPn ini akan dikenakan jika Anda membeli properti dari developer atau penjual yang memiliki badan hukum. Pajak tersebut akan dibayarkan oleh pihak penjual ke kas negara di bulan berikutnya.

Jika si penjual merupakan perantara perseorangan (broker) yang bekerja lepas untuk sebuah developer, pembeli tidak perlu menambah biaya apapun karena pihak developer nantinya akan memberi perantara tersebut komisi yang nantinya akan dipotong PPh.

Sementara untuk kategori ‘rumah mewah’, Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) sebesar 20% akan dikenakan kepada pembeli.

Tri menjelaskan dua kondisi properti yang akan dikenakan PPnBM tersebut:

1. Properti berupa rumah atau town house non strata title yang luas bangunannya di atas 350 meter persegi
2. Properti berupa apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang luasnya di atas 150 meter persegi

Di luar itu, ada biaya-biaya lain yang relatif kecil, misalnya Bea Balik Nama (BBN) sebesar sekitar 2% dari nilai transaksi. Anda tidak perlu khawatir, karena umumnya akan diurus oleh notaris.

“Biasanya kita kasih quotation yang sudah termasuk Bea Balik Nama, PNBP, biaya akta jual beli, perhitungan PPh, dan BPHTB,” jelas Citra. Dari tawaran harga tersebut, sudah termasuk biaya cek sertifikat sebesar Rp 500.000 – untuk memastikan keaslian sertifikat rumah – dan biaya materai Rp 6000.

Dari rincian tersebut, yang belum termasuk adalah biaya notarisnya sendiri. Untuk menentukan besarannya, Citra mengatakan jika nilai jual tanah adalah faktor yang menentukan.

“Kalau nilai tanah Rp 1 miliar, maka fee notaris diambil dari 1%-nya,” kata Citra. Angka 1% tersebut berlaku untuk nilai tanah antara di bawah Rp 1 miliar hingga di bawah Rp 10 miliar.

“Kalau di atas Rp 10 miliar, persentasenya lebih kecil dan tidak sama, antara 0,3% – 0,5%,” tukasnya.

Sesudah kewajiban penjual dan pembeli sudah terpenuhi, maka akad jual beli properti siap untuk dilaksanakan. Meski begitu, ada beberapa properti yang dikenakan pajak-pajak tambahan, seperti PPn dan PPnBM.

“PPn itu standar, hanya 10% dari harga jual,” jelas Tri. “Pembeli hanya perlu mencermati saja, apakah (harga rumah) yang tertera itu sudah termasuk PPn atau belum.”

Properti yang dipungut PPn nilainya di atas Rp 36 juta. PPn ini akan dikenakan jika Anda membeli properti dari developer atau penjual yang memiliki badan hukum. Pajak tersebut akan dibayarkan oleh pihak penjual ke kas negara di bulan berikutnya.

Jika si penjual merupakan perantara perseorangan (broker) yang bekerja lepas untuk sebuah developer, pembeli tidak perlu menambah biaya apapun karena pihak developer nantinya akan memberi perantara tersebut komisi yang nantinya akan dipotong PPh.

Sementara untuk kategori ‘rumah mewah’, Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) sebesar 20% akan dikenakan kepada pembeli.

Tri menjelaskan dua kondisi properti yang akan dikenakan PPnBM tersebut:

1. Properti berupa rumah atau town house non strata title yang luas bangunannya di atas 350 meter persegi
2. Properti berupa apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang luasnya di atas 150 meter persegi

Di luar itu, ada biaya-biaya lain yang relatif kecil, misalnya Bea Balik Nama (BBN) sebesar sekitar 2% dari nilai transaksi. Anda tidak perlu khawatir, karena umumnya akan diurus oleh notaris.

“Biasanya kita kasih quotation yang sudah termasuk Bea Balik Nama, PNBP, biaya akta jual beli, perhitungan PPh, dan BPHTB,” jelas Citra. Dari tawaran harga tersebut, sudah termasuk biaya cek sertifikat sebesar Rp 500.000 – untuk memastikan keaslian sertifikat rumah – dan biaya materai Rp 6000.

Dari rincian tersebut, yang belum termasuk adalah biaya notarisnya sendiri. Untuk menentukan besarannya, Citra mengatakan jika nilai jual tanah adalah faktor yang menentukan.

“Kalau nilai tanah Rp 1 miliar, maka fee notaris diambil dari 1%-nya,” kata Citra. Angka 1% tersebut berlaku untuk nilai tanah antara di bawah Rp 1 miliar hingga di bawah Rp 10 miliar.

“Kalau di atas Rp 10 miliar, persentasenya lebih kecil dan tidak sama, antara 0,3% – 0,5%,” tukasnya.

Citra juga memaparkan dokumen-dokumen yang perlu disertakan ketika ingin menjual atau membeli rumah atau properti apapun. “Biasanya saya akan minta sertifikat asli, salinan PBB terakhir, salinan KTP pemilik, sekaligus kartu keluarga, surat nikah dan KTP suami-istri,” katanya.

Menurut Citra, apabila penjual sudah berstatus menikah, maka baik suami dan istri harus menandatangani surat persetujuan di depan notaris.

“Jika rumah tersebut merupakan rumah warisan, harus ada surat kematian, surat keterangan waris dari kelurahan atau notaris, dan KTP dari semua ahli waris,” tambahnya. Dengan demikian, si penjual bisa dipastikan orang yang sah untuk dapat melakukan penjualan.

Selain untuk perihal legalitas penjualan, adanya sertifikat tanah dan salinan PBB menjadi dokumen yang membantu notaris menentukan fee yang mereka dapatkan.

 

Sumber: liveolive.com